бали

Купить землю в полную собственность (Hak Milik) иностранцу нельзя: это право закреплено только за гражданами Индонезии. Но иностранец может законно владеть недвижимостью одним из трёх способов: право пользования (Hak Pakai, базово 30 лет с возможностью продления и переоформления), долгосрочная аренда (Hak Sewa), либо через компанию со 100%-ным иностранным капиталом (PT PMA). Для отдельных типов жилой недвижимости на Бали действуют минимальные пороги стоимости.^[1][2]

Источники: [1] Sekretariat Kabinet RI, [2] текст регулирования PP 18/2021

Hak Pakai: право пользования землёй на своё имя, доступно физлицу с действующей визой/разрешением на пребывание в Индонезии, срок 30 лет с продлением на 20 и переоформлением ещё на 30. Hak Sewa: простая долгосрочная аренда, даёт только права арендатора, не титул на землю. PT PMA: индонезийская компания со 100%-ным иностранным капиталом, которая может держать право застройки (HGB) или собственный корпоративный Hak Pakai. Этот вариант не привязан к личному визовому статусу владельца. Выбор формы зависит от целей покупки и готовности вести отдельную компанию.

Цены зависят от района, срока Leasehold и качества строительства. Хорошая вилла с двумя спальнями в локации, подходящей для жизни или сдачи в аренду ~ от 250.000 $, на ранней стадии строительства от ~ 200.000 $^[1][2]

Источники: [1] Bali Exception, [2] Magnum Estate

Иностранцу нужен действующий загранпаспорт с визой или разрешением на пребывание: это обязательное условие для Hak Pakai. Сделку сопровождает нотариус-PPAT, его акт передаётся в Земельное агентство (BPN) для регистрации. Перед сделкой проверяются тип сертификата, границы участка и отсутствие обременений.^[1][2]

Источники: [1] Indoned Consultancy, [2] Bali Property Rules

Главный риск: использование «номинального» держателя (гражданина Индонезии, формально владеющего сертификатом в интересах иностранца). Эта практика незаконна и может привести к потере прав на объект. Также важно проверять тип и подлинность земельного сертификата, срок действия права (Hak Pakai и HGB ограничены по времени) и отсутствие обременений до подписания предварительного договора.

Нет. Сам факт покупки недвижимости не означает автоматического получения ВНЖ или права на длительное пребывание. Для иностранцев право владения/пользования недвижимостью и иммиграционный статус регулируются отдельно. Если покупка связана с конкретной визовой программой, её условия нужно проверять на дату подачи заявления.^[1]

Источник: [1] PP 18/2021

Рыночная доходность вилл на Бали может быть высокой, но диапазон сильно зависит от района, загрузки, формата аренды и расходов на управление. Поэтому 7-10% лучше использовать только как рыночный ориентир для отдельных объектов, а не как ожидаемую доходность любой виллы.

При покупке на стадии строительства - подписание договора с застройщиком, когда вилла построена - оформление права собственности у нотариуса.